Umowa przedwstępna to rodzaj umowy cywilnoprawnej stosowany w różnych dziedzinach życia, przede wszystkim w obrocie nieruchomościami. Jej celem jest zobowiązanie stron do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, czyli ostatecznej umowy sprzedaży, najmu lub innego rodzaju kontraktu. W artykule przybliżone zostanie, czym jest umowa przedwstępna, jakie są jej elementy, a także jakie korzyści i ryzyka z nią związane.

Spis treści:

1. Czym jest umowa przedwstępna?
2. Elementy umowy przedwstępnej
3. Forma umowy przedwstępnej
4. Umowa przedwstępna – wady i zalety
5. Przedawnienie roszczeń z umowy przedwstępnej
6. Jak Kancelaria Prawna Smok może pomóc przy zawieraniu lub dochodzeniu roszczeń z umowy przedwstępnej?

1. Czym jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389 kodeksu cywilnego. Zgodnie z literalnym brzmieniem powyższego przepisu to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Tego typu umowa jest powszechnie stosowana w przypadku transakcji związanych
z obrotem nieruchomościami, ale może również dotyczyć sprzedaży przedsiębiorstwa, czy chociażby najmu długoterminowego.

2. Elementy umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna powinna zawierać:

• Oznaczenie stron – dokładne dane stron zawierających umowę.
• Przedmiot umowy – szczegółowy opis tego, co będzie przedmiotem umowy przyrzeczonej, np. nieruchomość.
• Termin zawarcia umowy przyrzeczonej – określenie, do kiedy umowa główna ma zostać zawarta.
• Cena – w przypadku umowy sprzedaży nieruchomości, określenie ceny lub sposobu jej ustalenia.
• Zobowiązania stron – określenie, jakie zobowiązania mają strony do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej.
• Dodatkowe zabezpieczenia – mogą one przybrać postać kar umownych, a takżę zadatku lub zaliczki

3. Forma umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna może zostać zawarta w dowolnej formie. Niemniej jednak wybrana forma ma znaczenie w przypadku, gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli umowa przedwstępna została zawarta w takiej samej formie, w jakiej powinno dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej to ma znacznie silniejszą moc wiążącą dla obu stron – nabywcy i sprzedającego. Przeciwko stronie, która zrezygnowała z zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona ma uprawnienie do wniesienia pozwu do sądu, w którym może żądać, że umowa przyrzeczona została zawarta, co wiąże się z zobowiązaniem drugiej strony do jej realizacji. Drugą opcją jest żądanie zapłaty odszkodowania
z tytułu szkody poniesionej na skutek braku zawarcia umowy przyrzeczonej. W sytuacji, gdy umowa przedwstępna została zawarta w innej formie niż wymagana do zawarcia umowy przyrzeczonej, jedyną ujemną konsekwencją prawną związaną z brakiem wykonania umowy jest zapłata odszkodowania drugiej stronie.

4. Umowa przedwstępna – wady i zalety

Instytucja umowy przedwstępnej zawiera w sobie sporo zalet. Po pierwsze, umowa przedwstępna chroni interesy obu stron gwarantując, że żadna ze strona nie wycofa się bez konsekwencji. Zawarcie umowy przedwstępnej jest idealnym rozwiązaniem, gdy strony są zdecydowane na zawarcie umowy docelowej, ale nie posiadają jeszcze wymaganych do tego dokumentów lub finansowania. W takich przypadkach narzędzie to daje obu stronom czas na przygotowanie się do końcowej transakcji. Jednocześnie, umowa przedwstępna może bardzo precyzyjnie określić warunku przyszłej umowy. W ten sposób eliminowane jest ryzyko jakichkolwiek nieporozumień.

Umowa przedwstępna nie jest jednak idealnym rozwiązaniem, pozbawionym jakichkolwiek wad. Należy pamiętać, że nawet pomimo wstępnego porozumienia istnieje ryzyko, że jedna ze stron nie przystąpi do umowy przyrzeczonej, co może prowadzić do sporów i konieczności dochodzenia roszczeń na drodze sądowej. Strony powinny mieć także na uwadze, że pomiędzy zawarciem umowy przedwstępnej a wyznaczonym terminem zawarcia umowy przyrzeczonej może dość do znacznych zmian zarówno w stanie faktycznym, jak i prawnym. Im dłuższy czas Strony dadzą sobie na zawarcie umowy przyrzeczonej tym większe ryzyko, że np. wartość rynkowa nieruchomości będącej przedmiotem transakcji ulegnie zmianie.

5. Przedawnienie roszczeń z umowy przedwstępnej

Przedawnienie roszczeń z umowy przedwstępnej następuje w terminie szczególnym, oderwanym od ogólnych zasad prawa cywilnego. Przedsiębiorcy powinni być zatem świadomi, że w takich przypadkach termin przedawnienia nie wynosi trzy lata, a jest znacznie krótszy. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się bowiem z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.

Sprawa komplikuje się jeżeli na skutek wniesienia powództwa przez jedną ze stron sprawa zakończy się wyrokiem sądowym. W przypadku, gdy sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, termin przedawnienia roszczeń z umowy przedwstępnej pozostaje taki sam i wynosi jeden rok. Zmianie ulega jednak sposób jego obliczania, ponieważ terminem początkowym jest dzień, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

6. Jak Kancelaria Prawna Smok może pomóc przy zawieraniu lub dochodzeniu roszczeń z umowy przedwstępnej?

Umowa przedwstępna jest narzędziem prawnym, które pomaga w zabezpieczeniu interesów stron przed zawarciem ostatecznej umowy. Pozwala ona na ustalenie warunków transakcji z wyprzedzeniem, co zwiększa pewność i stabilność transakcji. Jednakże, jak każde narzędzie prawne, niesie ze sobą również pewne ryzyka, dlatego ważne jest, aby sporządzić ją starannie i zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Zawsze warto skonsultować się z prawnikiem, aby mieć pewność, że wszystkie aspekty umowy przedwstępnej zostały odpowiednio uwzględnione i chronią interesy stron.

Kancelaria Prawna Smok to zespół adwokatów i radców prawnych posiadających wieloletnie doświadczenie w obsłudze przedsiębiorców. Nasi specjaliści z zakresu prawa gospodarczego i obsługi przedsiębiorstwa zapewniają pomoc prawną polegającą na sporządzeniu lub zaopiniowaniu umowy. Dla nas najważniejszy jest Twój biznes, dlatego zapewniamy precyzyjne i zgodne z prawem sformułowanie warunków umowy, chroniące Twoje interesy.

Członkowie Kancelarii Prawnej Smok znają biznes od podszewki, dlatego też z przyjemnością podejmiemy się w Twoim imieniu negocjacji warunków współpracy z kontrahentem. Zadbamy o stosowne zabezpieczenia umowne, aby zminimalizować potencjalne ryzyka. W przypadku konieczności wejścia w spór sądowy, dedykowany adwokat lub radca prawny będzie natomiast bronił Twoich racji do prawomocnego zakończenia sprawy.