Wiele osób nie zdaje sobie sprawy, z jakimi problemami można się spotkać przy sprzedaży gruntu rolnego powyżej 1ha. Zacznijmy od definicji, która znajduje się w art. 46¹ Kodeksu cywilnego – „Gruntami rolnymi są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane
do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej,
nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej”.

Nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, jednakże przepisy przewidują odstępstwa od tej zasady. Rolnikiem indywidualnym jest osoba, która posiada gospodarstwo rolne, w którym powierzchnia gruntów rolnych wynosi minimum 1 ha, dodatkowo osoba ta posiada kwalifikacje rolnicze W momencie, gdy działka rolna ma powierzchnię powyżej 1 ha, to jej zakup przez osobę niebędącą rolnikiem jest bardzo utrudniony. Jeżeli chcemy kupić grunt rolny o powierzchni powyżej 1 ha, nie będąc rolnikiem, wówczas konieczne jest uzyskanie zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) w formie decyzji administracyjnej. Zbywca nieruchomości
jest zobowiązany wykazać brak możliwości sprzedaży nieruchomości rolnikowi poprzez ogłoszenie sprzedaży na portalu eRolnik (www.erolnik.gov.pl), prowadzonym przez wspomniany KOWR,
na którym znajdziemy oferty sprzedaży nie tylko od rolników, ale też od samego KOWR-u. Co istotne, podana w ogłoszeniu cena nieruchomości rolnej niezabudowanej lub bez nasadzeń nie przewyższa
o 50% lub więcej średniej ceny gruntów rolnych dla danej klasy bonitacyjnej gruntu w danym województwie za kwartał poprzedzający dzień podania średniej ceny gruntów rolnych przez Główny Urząd Statystyczny, chyba że zbywca nieruchomości rolnej dysponuje operatem szacunkowym,
z którego wynika, że cena nieruchomości rolnej przewyższa o co najmniej 50% średnią cenę gruntów rolnych dla danej Masy bonitacyjnej gruntu w danym województwie za kwartał poprzedzający dzień podania średniej ceny gruntów rolnych przez Główny Urząd Statystyczny* (art. 2a ust. 4b
pkt 1-2 Ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego). Ponadto, nabywca nieruchomości jest zobligowany do prowadzenia działalności rolniczej. Dodatkowo,
w wyniku wspomnianego nabycia nie może dojść do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.

Proces ten może przebiec zupełnie inaczej i przede wszystkim szybciej,
kiedy skorzystamy z określonych odstępstw przewidzianych w Ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r.
o kształtowaniu ustroju rolnego. Wszystkie wyjątki znajdują się w art. 2a ust. 3 przytoczonej wyżej ustawy. Powyższe zasady sprzedaży, w której należy uzyskać zgodę KOWR-u oraz udostępnić ogłoszenie na portalu eRolnik nie obowiązują, np. gdy sprzedaż jest dokonywana osobie bliskiej. Należy przez to rozumieć zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz pasierbów. Kolejnymi podmiotami, których powyższe zasady nie obowiązują są m.in. Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialnego, parki narodowe.

Podsumowując, nieruchomości rolne powyżej 1ha mogą nabywać zasadniczo
tylko indywidualni rolnicy z pewnymi wyjątkami. Taki zabieg stosowany przez prawodawcę ma na celu uniemożliwić zakup gruntów przez osoby nieprowadzące działalności rolniczej,
które są skoncentrowane na osiągnięciu zysku ze sprzedaży.

* średnie ceny gruntów rolnych możemy znaleźć na stronie internetowej Agencji Restrukturyzacji
i Modernizacji Rolnictwa, która publikuje informacje na podstawie danych Głównego Urzędu Statystycznego. Aktualne dane zaprezentowane są pod tym linkiem: https://www.gov.pl/web/arimr/srednie-ceny-gruntow-wg-gus

Autor: Jerzy Pazdan – asystent prawny