W dobie częstych migracji społecznych oraz coraz droższych mieszkań najem stał się instytucją wyjątkowo popularną. Zdarza się, że dysponujemy dodatkowym mieszkaniem więc decydujemy się je wynająć. Uzyskany dochód w sposób znaczący może poprawić nasz miesięczny budżet. Niestety wybór odpowiedniego najemcy jest trudny. Oczywiście istnieje szereg możliwości zabezpieczenia się przed nieuczciwym najemcą, ale o tym będzie szerzej w innym artykule. 

Załóżmy sobie sytuację, iż wynajmujemy mieszkanie Janowi Kowalskiemu. Na początku wszystko wygląda bardzo korzystnie, co miesiąc otrzymujemy umówiony czynsz, który pokrywa wszystkie wydatki związane z lokalem. Niestety z biegiem czasu Pan Kowalski przestaje płacić, lokal zamiast zarabiać zaczyna generować długi. Co wtedy? 

Niestety z uwagi na obowiązujące przepisy nie możemy z dnia na dzień zerwać umowę z nieuczciwym najemcą. Umowę najmu na czas określony możemy wypowiedzieć wyłącznie z powodów wynikających z ustawy lub umowy.

Aktualnie mamy 4 ustawowe przesłanki wypowiedzenia umowy najmu. 

1. używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową
2. oddanie lokalu w dalszy najem bez zgody wynajmującego
3. lokal wymaga opróżnienia z uwagi na remont lub rozbiórkę budynku
4. jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za co najmniej 3 pełne okresy płatności.

Z racji tematu skupimy się tylko na ostatniej przesłance.

Aby móc wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego najpierw musimy zbadać wysokość zadłużenia. Graniczną wartością jest suma 3 miesięcznego czynszu za lokal. W przypadku gdy najemca zalega z płatnością przekraczającą wartość trzech czynszów to powinniśmy wystąpić do niego z wezwaniem do zapłaty z tzw. uprzedzeniem o możliwości wypowiedzenia umowy. W takim piśmie koniecznym jest wskazanie, iż najemca musi w ciągu miesiąca od otrzymania pisma spłacić zadłużenie. Gdy tego nie dokona będziemy mogli przejść do kolejnego kroku. 

Gdy najemca został skutecznie wezwany i nie zapłacił, zyskujemy uprawnienie do wypowiedzenia umowy. W takim przypadku zgodnie z przepisami, pisemnie dokonujemy wypowiedzenia umowy. Na adres najemcy, wskazany w umowie wysyłamy pismo, w którym składamy oświadczenie o wypowiedzeniu umowy. Jest ono skuteczne na koniec następnego miesiąca. Dla przykładu, gdy najemca odbierze pismo 10 października to koniec okresu wypowiedzenia przypada na 30 listopada. Do tej daty najemca powinien opuścić lokal, a umowa przestaje obowiązywać. 

Powyższa procedura nie musi być stosowana. Jest to wyłącznie nasze uprawnienie. Niezależnie od niej można pozwać najemcę do sądu miejsca położenia nieruchomości o zapłatę czynszu. Po korzystnym rozstrzygnięciu i nadaniu klauzuli wykonalności składamy wniosek o egzekucję do komornika, który wyegzekwuje zasądzoną kwotę od najemcy. 

Brak ważnej umowy najmu powiązany z dalszym zajmowaniem lokalu przez najemcę, nie oznacza, że były najemca nie ma obowiązku ponoszenia opłat. W takim przypadku powinien uiszczać on odszkodowanie w wysokości odpowiadającej wysokości czynszowi najmu i innych opłat (media) według cen rynkowych. Zazwyczaj odszkodowanie odpowiada wcześniejszemu czynszowi.

W przypadku gdy najemca pomimo wypowiedzenia umowy najmu dalej zajmuje lokal, jesteśmy uprawnieni do wystąpienia z pozwem o eksmisję. W takim wypadku sąd nakazuje byłemu najemcy opróżnienie lokalu. Z wyrokiem opatrzonym w odpowiednie klauzule, udajemy się do komornika, który przeprowadzi odpowiednią procedurę eksmisyjną. W konsekwencji odzyskamy pełną władzę nad lokalem.