Aktualnie, z uwagi na dynamiczny wzrost cen, coraz częściej zdarzają się sytuacje, gdy najemca przestaje płacić umówiony czynsz najmu. Po przeprowadzeniu procedury opisanej w poprzednim artykule, otrzymujemy korzystny dla nas wyrok orzekający nakaz opróżnienia danego lokalu przez nierzetelnego najemcę. Jednakże, z uwagi na bardzo liberalne przepisy w zakresie orzekania uprawnienia do lokalu socjalnego, zdecydowaną większość stanowią wyroki orzekające eksmisje wraz z uprawnieniem do lokalu socjalnego. 

Zgodnie z przepisami, sąd jest zobligowany do przyznania uprawnienia do lokalu socjalnego wobec:

• kobiety w ciąży,
• małoletniego, osoby niepełnosprawnej, w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 573 i 1981) lub ubezwłasnowolnionego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkałej,
• obłożnie chorego,
• emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
• osoby posiadające status bezrobotnego,
• osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

– chyba, że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie.

Jednak co to oznacza w praktyce?

W wyniku takiego wyroku, orzeczona eksmisja zostaje wstrzymana do czasu przedłożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. W przypadku zawarcia umowy, osoba wyprowadza się dobrowolnie. W przypadku, gdy osoba odmówi zawarcia takiej umowy, możemy przeprowadzić procedurę eksmisyjną za pośrednictwem komornika na zasadach ogólnych.

Niestety, gminy nie posiadają zbyt wielu mieszkań socjalnych, a kolejki oczekujących na przyznanie takiego mieszkania są bardzo długie. Nie oznacza to jednak, że właściciel lokalu ma związane ręce. Ustawodawca wprowadził bowiem przepis, na podstawie którego, gmina ponosi odpowiedzialność wobec właściciela nieruchomości za niedostarczenie lokalu socjalnego osobie uprawnionej. Wysokość tego odszkodowania zależy od wysokości szkody jaką poniósł właściciel. W skład szkody wchodzi równowartość czynszu najmu oraz mediów. 

Sama procedura uzyskania odszkodowania z tego tytułu od gminy jest skomplikowana. Pierwszą czynnością w tej procedurze jest złożenie wniosku o wypłatę odszkodowania z tytułu niedostarczenia lokalu socjalnego. Każda rada gminy uchwala wzór takiego wniosku, a także załącznika, który szczegółowo opisuje lokal i wysokość szkody poniesionej przez właściciela. Następnie, gmina weryfikuje wniosek i przedstawia swoje wyliczenia w zakresie wysokości szkody. Niestety, gmina – z uwagi na ograniczone możliwości budżetowe – proponuje zawsze jak najniższe stawki, które znacznie odbiegają od stawek rynkowych przyjętych w danym regionie. 

W przypadku braku kompromisu w zakresie odszkodowania, właścicielowi pozostaje tylko jedno rozwiązanie – pozew o odszkodowanie. W procesie przed sądem, właściciel musi wykazać wysokość szkody. W zakresie czynszu, koniecznym jest posiłkowanie się opinią biegłego, który wskaże rynkowe stawki czynszu najmu podobnych nieruchomości w podobnym regionie, a w zakresie mediów koniecznym jest dokładne przedstawienie rozliczeń z tego tytułu za okres od uprawomocnienia się wyroku orzekającego eksmisję. 

W ten sposób właściciel może odzyskać kwoty czynszu najmu, których nie był w stanie otrzymać od nierzetelnego najemcy. 

Apl. adw. Grzegorz Jędrocha