Od 03 stycznia 2022 r. weszła w życie, wyczekiwana przez wiele osób, regulacja dotycząca stawiania domu rodzinnego o powierzchni do 70 mkw w obrysie „na zgłoszenie”. Dotychczas prawo pozwalało na stawianie takich domków jedynie do 35 mkw w obrysie – teraz ustawodawca oferuje nam rozwiązanie o dwukrotnie większym metrażu.

Wielu z nas jednak zastanawia czy w praktyce taka możliwość będzie równie kusząca jak
w teorii?

Koszty budowy domu jednorodzinnego, pomijając oczywiście koszty zakupu samej działki, materiału i wykończenia, w dużej mierze rozchodzą się o tzw. „koszty administracyjne”. Pozwolenie na budowę, projekt budowlany, decyzja o warunkach zabudowy, ustanowienie kierownika budowy, prowadzenie dziennika budowy, zgłoszenia z projektem budowlanym itd.

Wiele osób, z uwagi na ogół kosztów, nie podejmuje decyzji o budowie domu. Niemniej, dotychczas zaproponowane rozwiązanie stawiania „domków” do 35 mkw w obrysie, znalazło swoich fanów. Media społecznościowe wypełniły się grupami i podcastami o tym jak postawić taki domek, skąd wziąć projekt, jak załatwić dokumentację, jakie rozwiązania i funkcjonalności przyjąć. Rynek opanowały firm oferujące projekty funkcjonalnych domków do 35 mkw. 

Według prowadzonych niezależnych badań opinii publicznej, Polacy zwrócili się ku takiemu rozwiązaniu – zgodnie z przysłowiem „ciasne ale własne”. Okazało się, że w tak małym domku spokojnie może zamieszkać nawet do 4 osób, a co więcej profity związane z własnym domem, ogrodem, bez sąsiadów za ścianą – sprawiły, że Polska jest jedynym z czołowych Państw, stosujących takie rozwiązania.

Tymczasem, kiedy ustawodawca wspomniał o planowanej zmianie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, oraz propozycji zwiększenia metrażu „domków” dwukrotnie – w opinii publicznej zawrzało.

Nowe przepisy zostały skierowane do osób mniej zamożnych, które jednocześnie nie potrzebują dużego metrażu i biorą pod rozwagę postawienie domu stosunkowo tanio i szybko. 

Niemniej, wraz z pierwszymi pogłoskami o planowanej zmianie, pojawiły się również pierwsze wzmianki o przeszkodach, które mogą doprowadzić do skazania inwestora nawet na 5 lat więzienia, a sam dom uznać za samowolkę.

Do art. 29 Ustawy Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dodano pkt 1a zgodnie z którym nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę a wymaga zgłoszenia wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora”.

Nowa regulacja wymagać będzie od inwestora złożenia oświadczenia, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, pod rygorem odpowiedzialności karnej za składanie fałszywego oświadczenia wynikającej z art. 233 § 6 ustawy Kodeks karny. Dający oświadczenie jest obowiązany do zawarcia w nim klauzuli
o następującej treści: „Jestem świadomy(-ma) odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia”. Klauzula ta zastępuje pouczenie organu o odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń.  Co więcej, Inwestor przyjmuje na siebie odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy, oraz że dokumentacja dołączona do zgłoszenia jest kompletna.

Zatem, nowe przepisy przenoszą odpowiedzialność z urzędnika na Inwestora a samo odformalizowanie procesu nie oznacza, że budowa nie podlega przepisom budowlanym
i warunkom technicznym obiektów budowlanych. W związku z tym, naruszenie ww. przepisów przez Inwestora – nawet nieświadome – stawia przed nim odpowiedzialność z tytułu samowoli budowlanej. Po zakończonej budowie Inwestor zobowiązany jest do zawiadomienia o jej zakończeniu organ nadzoru budowlanego, który uprawniony jest do wniesienia sprzeciwu, jeżeli np. uzna że budynek jest niezgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zatem, o ile nowe przepisy zwalniają Inwestora z formalności na początku budowy, nie oznacza to, że w toku lub po jej zakończeniu będzie wolny od ewentualnych kontroli. Samo zgłoszenie do Starosty ma charakter informacyjny, ale nadal pozostają kwestie techniczne, odpowiednie odległości od granicy działki itd. Zatem, jeśli sama kontrola wykaże pewne nieprawidłowości, organ zobowiąże Inwestora do przywrócenia stanu zgodnego
z prawem – a co za tym idzie np. zobowiąże go do przesunięcia domu o kilka metrów w głąb działki. 

Oczywiście zgodnie z systemem prawnym, istnieje możliwość zalegalizowania samowoli budowlanej – za opłatą 50 000,00 zł, jednak należy mieć na uwadze, że od tej reguły przewiduje się również pewne wyjątki. Dla przykładu sprzeczność inwestycji z planem zagospodarowania przestrzennego całkowicie blokuje możliwość zalegalizowania domu – w takiej sytuacji pozostaje nam jedynie rozbiórka.

Co więcej, przyjęcie na siebie odpowiedzialności tak jak kierownik budowy, wiąże się również
z konsekwencjami natury karnej – na przykład poniesienie odpowiedzialności za katastrofę budowlaną.

Ponadto, propozycja ustawodawcy skierowana jest wyłącznie do osób, które budują dom na własny użytek. Jest to czerwone światło dla deweloperów, którzy mogliby wykorzystywać skrócone i mniej kosztowane procedury dla celów zarobkowych. Ww. organicznie daje gwarancję, iż propozycja ustawodawcy została skierowana do osób o szczuplejszych funduszach inwestycyjnych.

Taka regulacja ma jednak drugą stronę medalu – w toku budowy domu może okazać się, że sytuacja życiowa i materialna Inwestora ulegnie dramatycznemu pogorszeniu. W tej sytuacji nie ma on możliwości odprzedania dotychczasowej budowli ponieważ sprzeciwia się to treści oświadczenia złożonego wraz ze zgłoszeniem o przeznaczeniu domu, a w efekcie skutkuje karą pozbawienie wolności do lat pięciu.

Na koniec warto podkreślić, że o ile konstrukcja domku o wielkości 35 mkw w obrysie (co
z antresolą dawało wielkość nawet 56 m² powierzchni użytkowej, teraz daje nam budynek
o powierzchni użytkowej prawie 130m² (wliczając ewentualną antresolę). Taki budynek nie stanowi już prostej konstrukcji i wymaga odpowiedniej wiedzy techniczno-budowalnej.

Niemniej, jest to szansa dla wszystkich tych, którzy mają odpowiednie kwalifikacje lub są gotowi z takowych skorzystać, jednocześnie nie poświęcając swej uwagi na potocznie zwaną „papierologię”. 

W naszej ocenie jednak, każdy przed podjęciem decyzji o skorzystaniu z wyżej opisanej możliwości, winien rozważyć za i przeciw, odpowiadając sobie na pytanie, czy zaproponowane udogodnienia finansowo – dokumentowe, warte są poniesienia ewentualnych konsekwencji, gdy coś pójdzie nie tak.

Patrycja Szatkowska – starszy prawnik