Ostatnio w ramach obsługi Klienta naszej Kancelarii negocjowaliśmy dość skomplikowaną umowę przedwstępną zakupu nieruchomości, przy której większa część negocjacji skupiła się na tym czy część zapłaty ceny za nieruchomość ma być traktowana jako zadatek, czy jako zaliczka. Zdajemy sobie oczywiście sprawę z tego, że w potocznym języku słowa te są traktowane niejednokrotnie zamiennie i synonimicznie, jednakże w języku prawnym mają one z goła różne znaczenie.

Zadatek został uregulowany w art. 394 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym, w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może od umowy odstąpić i zadatek zatrzymać, lub – jeżeli sama go dała – może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Oznacza to, że zadatek jest tak naprawdę zabezpieczeniem umowy, gwarancją stron, że do jej wykonania dojdzie, a jeśli nie dojdzie, to druga strona będzie musiała uiścić swoistą „karę” z tego tytułu. Należy podkreślić, że regulacja ustawowa zadatku ma zastosowanie tylko wtedy, jeśli z umowy nie wynika nic innego. Oznacza to, że niezależnie od regulacji kodeksowej, strony umowy mogą inaczej uregulować skutki wpłaty kwot tytułem zadatku.

Zaliczka nie została co prawda uregulowana w przepisach prawa, jednakże jej kształt został ustalony przez praktykę, doktrynę i orzecznictwo. Wpłata zaliczki ma ten skutek, że jest to niejako „przedpłata”, która zostanie – w wykonaniu umowy – zaliczona na poczet ceny zakupu. Zaliczka nie jest więc sposobem zabezpieczenia umowy, a jedynie częścią ceny lub wynagrodzenia zapłaconą przed wykonaniem umowy.

Powyższe wyjaśnienie jest oczywiście pewnym uproszczeniem i nie odnosi się do wszystkich zawiłości związanych z zaliczką lub zadatkiem. Duże znaczenie w tym wypadku ma również wola stron i regulacje poszczególnych zagadnień regulowane w umowie. Jeśli masz wątpliwości, czy twoja umowa przewiduje zadatek czy zaliczkę i masz obawy co do konsekwencji ich uiszczenia lub przyjęcia, zapraszamy do kontaktu z Kancelarią, przeanalizujemy całe zagadnienie dokładnie i postaramy się wyjaśnić wszystkie wątpliwości.

Autor: radca prawny Monika Dopieralska